6月30日高盛发布了最新的中国房地产研报，其中提到楼市是否到底的几个观点，给大家分享参考一下：
人口减少
人口需求，即家庭的形成，通常是推动新住房需求的主要因素。中国的人口在2021年达到峰值。人口增长在2010年-2021年代每年就平均贡献了150万套新住房的需求。2020年代每年减少0.5百万单位，2030年代每年减少1.4百万单位。
城镇化放缓
未来几年城市化进程将放缓。截至2024年，中国的城镇居住率已达67%。政府设定的目标是在2030年前将城镇化率提升至70%，这意味着从2024年到2030年，每年的城镇化率仅需增长0.5个百分点，这还不到2010年至2020年间增长率的一半（见图2）。
其次，2020年，农村人口中超过50岁的人口比例达到了41%，比2000年高出20多个百分点，导致从农村迁往城市的年轻劳动力减少（见图3）。
我们计算得出，在2010年代，城市化单独贡献了中国城市每年约640万套新房的需求。预计这一贡献将在2020年代减少到每年380万套，到2030年代进一步减少到每年280万套。
拆迁少，改造多
2015年棚户区改造，以地方城投牵头为主，以拆除拆迁形式为主；2025年后的棚户区改造，地方财政不愿意参与，大部分以翻新修缮为主，但是地方的政策重视程度显著提高。
未来几年中国城市中的拆迁需求可能会减少。2010年代建筑质量的显著提升部分归功于棚户区改造计划，该计划在2015年至2018年间由政府加速实施，期间大规模拆除了破旧的住宅。在这四年间，每年约有600万套住房参与了这一计划，使自然拆迁率翻了一番，并占新住宅销售的约40%。
该计划提前增加了全国许多低线城市的拆迁需求，预计这将导致未来几十年的拆迁率下降。我们估计，中国城市每年的平均拆迁需求将从2010年代的470万套减少到2020年代的270万套。近的政策声明显示，政府的关注点已从拆迁转向了房产翻新。
城市住房总需求下降75%
中国房地产未来住房的需求将保持在较低水平，平均每年保持在500万套以下（2017年峰值为2000万），下降75% 。中国房地产投资需求从180万套/每年，2030年将降至120万套/每年，下降33%。
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